Welche Versicherungen braucht ein Vermieter?
Risiko und passender Baustein
Vereinfachte Darstellung. Die Zahlen führen zu den passenden Abschnitten weiter unten. Was im Einzelfall versichert ist, regelt der jeweilige Vertrag.
Als Vermieter tragen Sie Risiken, die Selbstnutzer nicht haben: Die Miete kann ausfallen, Mieter und Besucher können sich auf Ihrem Grundstück verletzen, und Streit mit Mietern kostet Zeit und Geld. Diese Bausteine sollten Sie kennen:
| Baustein | Wofür | Wichtig, wenn … |
|---|---|---|
| Wohngebäude | Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel; Mietausfall danach | immer |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Schäden, die anderen auf Ihrem Grundstück entstehen | Sie ein Haus, ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzen |
| Vermieter-Rechtsschutz | Anwalts- und Gerichtskosten bei Streit mit Mietern | Sie Streit um Miete oder Mieterhöhung nicht selbst finanzieren wollen |
| Gewässerschadenhaftpflicht | Haftung, wenn Heizöl ins Grundwasser gelangt | ein Öltank auf dem Grundstück steht |
| Photovoltaik | Schäden an der Anlage, Haftung als Betreiber | eine PV-Anlage auf dem Dach ist |
| Glas | Bruch von Fenstern, Glastüren, Duschwänden | viel Verglasung im Gebäude ist |
| Mietausfall bei Zahlungsausfall | Teilschutz, wenn Mieter nicht zahlen | Sie das Risiko nicht selbst tragen können |
Viele dieser Kosten dürfen Sie als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. § 2 Betriebskostenverordnung nennt ausdrücklich die Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden sowie die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Zahlt die Wohngebäudeversicherung, wenn nach einem Schaden die Miete ausfällt?
Ja, in der Regel. Der Versicherer ersetzt den Mietausfall, wenn Mieter von Wohnräumen wegen eines versicherten Schadens zu Recht die Miete mindern oder einstellen oder kündigen. Die laufenden Betriebskosten sind eingeschlossen. Wie viele Monate der Versicherer zahlt, legt der jeweilige Tarif fest.
Brauche ich als Vermieter eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?
Für ein vermietetes Haus, ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück: ja. Die Privathaftpflicht greift hier nicht. Die Privathaftpflicht schließt die Vermietung ganzer Wohnungen üblicherweise aus, mitversichert sind meist nur einzeln vermietete Wohnräume.
Bei einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung schließen manche Privathaftpflicht-Tarife die Vermietung trotzdem ein. Das sollten Sie im Vertrag nachsehen. Klären Sie außerdem, ob die Eigentümergemeinschaft eine Haftpflicht für das Gemeinschaftseigentum abgeschlossen hat.
Wer haftet, wenn im Winter jemand vor dem Haus stürzt?
Grundsätzlich der Eigentümer. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss andere vor Schäden schützen. Rechtsgrundlage ist die allgemeine Schadensersatzpflicht nach § 823 BGB (Schadensersatzpflicht). Man spricht von der Verkehrssicherungspflicht, im Winter von der Räum- und Streupflicht.
Sie können diese Pflicht per Mietvertrag auf Mieter oder auf einen Winterdienst übertragen. Dafür braucht es eine klare Vereinbarung. Ganz los werden Sie die Verantwortung aber nicht: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bleibt eine Pflicht zur Kontrolle und Überwachung. Gegenüber den eigenen Mietern haftet der Vermieter nach einem Urteil von 2025 auch dann, wenn ein beauftragter Winterdienst nicht ordentlich gestreut hat.
Welcher Rechtsschutz hilft bei Streit mit Mietern?
Der Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz in der Eigenschaft als Vermieter. Er umfasst Streit aus Miet- und Pachtverhältnissen, zum Beispiel um eine Mieterhöhung. Jede vermietete Immobilie muss im Versicherungsschein stehen, und es gilt eine Wartezeit von meist drei Monaten. Auch die Eigenschaft als Vermieter muss im Vertrag stehen, ein Rechtsschutz nur für die selbst bewohnte Immobilie reicht nicht. Mehr zu Leistungen und Ausschlüssen auf der Seite zum Rechtsschutz.
Gibt es eine Versicherung gegen Mietnomaden?
Es gibt Mietausfallversicherungen, die bei Zahlungsausfall und Schäden durch Mieter bis zu einer Obergrenze leisten. Stiftung Warentest bewertete solche Angebote 2012 als allenfalls einen Teilschutz, weil etwa Räumungs- und Gerichtskosten oft nicht enthalten waren. Die Bedingungen unterscheiden sich stark, deshalb lohnt ein genauer Blick. Der wirksamste Schutz bleibt eine sorgfältige Auswahl der Mieter.
Was gilt, wenn ein Öltank auf dem Grundstück steht?
Gelangt Heizöl aus einem Tank ins Grundwasser oder in ein Gewässer, haftet der Betreiber der Anlage für den Schaden, auch ohne eigenes Verschulden. Das regelt § 89 Wasserhaushaltsgesetz. Die Sanierung kann sehr teuer werden.
Viele Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Tarife decken nur kleine Behälter ab. Für einen Heizöltank brauchen Sie daher meist eine eigene Gewässerschadenhaftpflicht. Wichtig sind Größe und Art des Tanks, also ober- oder unterirdisch.
Ist die Photovoltaikanlage über die Wohngebäudeversicherung versichert?
Nicht automatisch. Photovoltaikanlagen sind in der Wohngebäudeversicherung standardmäßig ausgeschlossen, Balkonkraftwerke dagegen meist mitversichert. Viele Versicherer bieten einen Zusatzbaustein an, alternativ gibt es eigene PV-Versicherungen. Für Schäden, die die Anlage bei Dritten verursacht, sollten Sie außerdem die Haftpflicht als Betreiber prüfen.
Lohnt sich eine Glasversicherung für Vermieter?
Glasbruch an Fenstern, Glastüren oder Duschwänden ist in vielen Wohngebäudetarifen nicht versichert. Für Vermieter ist eine Glasversicherung interessant, weil sie laut Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden darf, wenn der Mietvertrag das vorsieht.